Hypotheken gehören zu den so genannten grundpfandrechtlich besicherten Darlehen, d.h. die von der Bank ausgereichten Kredite werden mit den damit erworbenen Immobilien besichert und die Bank wird als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Grundbucheintragung ist aus Sicht der Kreditinstitute erforderlich, um das Ausfallrisiko der Kredite zu reduzieren: Muss ein Darlehensnehmer Insolvenz anmelden, fließt die Immobilie nicht in die allgemeine Insolvenzmasse ein und ist damit vor dem Zugriff eventueller anderer Gläubiger gesichert. Trotz Grundbucheintrag besteht für die Bank ein Restrisiko: Kann der Kreditnehmer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht in vollem Umfang nachkommen, muss in letzter Instanz die Immobilie verwertet werden. Die Bank kann sich in diesem Fall aber nur dann schadlos halten, wenn der Veräußerungserlös die ausstehende Darlehensschuld abdeckt. Je geringer der Eigenkapitalanteil ist, den der Eigentümer bei der Finanzierung bereitstellt, desto größer ist das Risiko für die Bank, im Anschluss an Zwangsvollstreckungsmaßnahmen nicht alle Forderungen eintreiben zu können. Aus diesem Grund erheben Kreditinstitute bei geringem Eigenkapitaleinsatz Aufschläge auf den Zinssatz. Der so genannte Beleihungsauslauf gibt an, welcher Teil der Investitionssumme durch Darlehen finanziert wird. Ab einem Beleihungsauslauf von mehr als 60 Prozent werden Zinszuschläge erhoben. Diese weiten sich mit steigendem Fremdkapitalanteil aus und können die Finanzierung deutlich verteuern. Aus diesem Grund wird stets empfohlen, ausreichende Eigenmittel in die Finanzierung einzubringen und so die Zinskosten gering zu halten. Es lohnt sich deshalb, frühzeitig mit entsprechenden Sparmaßnahmen zu beginnen und durch Bausparverträge oder anderweitige Maßnahmen zum Vermögensaufbau eine möglichst große Eigenkapitaldecke anzusparen. Zwingend erforderlich ist dies allerdings nicht: Banken sind durchaus bereit, auch 100 Prozent der Investitionskosten zu finanzieren – zu entsprechenden Konditionen.
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