Hypothekenfinanzierungen können mit unterschiedlichen Zinsmodi ausgestattet sein: Variabel verzinste Darlehen orientieren sich an einem Referenzzins und leiten aus diesem den Kreditzins ab. Als Referenz werden in Deutschland häufig der EURIBOR oder der EONIA-Zinssatz genommen, die beide dem Interbankenmarkt entstammen. Dem Referenzzinssatz wird dann in der Regel ein fixer Prozentsatz zugeschlagen. Beispielhaft kann sich die Verzinsung eines Immobiliendarlehens derart gestalten: „3-Monats-Euribor zuzüglich 1,5 Prozent“.
Variable verzinste Darlehen bergen ein mitunter beträchtliches Risiko: Steigen die Zinsen am Kapitalmarkt im Tilgungsverlauf deutlich an, erhöhen sich auch die Kosten. Gerade dann, wenn der Zinsanteil am Kapitaldienst hoch ist, kann dies die Kalkulation umwerfen und im schlimmsten Fall das „Projekt Eigenheim“ in Gefahr bringen. Mit einer Zinsfestschreibung sichern sich Darlehensnehmer die bei Abschluss des Darlehensvertrages gültigen Zinsen entweder für einen bestimmten Zeitraum oder aber für die gesamte Laufzeit. Zinsbindungen sind allerdings mit Kosten verbunden und führen zu Aufschlägen auf den Zinssatz und damit zu einer Verteuerung des Darlehens. Wie hoch die Kosten genau sind, ist sehr unterschiedlich und hängt von der Situation an den Kapitalmärkten sowie der konjunkturellen Lage ab. In günstigen Zeiten belaufen sich die Aufschläge auf unter 50 Euro je Monat und 100k-Darlehen, in weniger günstigen Zeiten fallen deutlich höhere Belastungen ab. Zinsbindungen sind besonders in Niedrigzinsphasen empfehlenswert: In der langfristigen Perspektive schwanken die Marktzinsen, so dass ein Niveau unter dem historischen Durchschnitt zum Anlass genommen werden kann, die Konditionen lange zu fixieren. Ist das Zinsniveau bei Aufnahme des Darlehens allerdings hoch, lohnt sich eine langfristige Zinsfestschreibung weniger, da die Wahrscheinlichkeit, dass die Konditionen einige Jahre später günstiger sind, groß ist. Um auch dann das Risiko eines Zinsanstieges und der daraus resultierenden zusätzlichen Belastung einzugrenzen, kann ein Zinscap mit der Bank vereinbart werden. Dieses begrenzt wahlweise für einen bestimmten Zeitraum oder auch die gesamte Laufzeit des Darlehens den Zinssatz auf ein bestimmtes Niveau. Zinscaps sind billiger als Zinsbindungen, wobei die Kosten umso mehr ansteigen, je näher die vertraglich fixierte Zinsobergrenze am bei Abschluss des Kredites gültigen Marktzinssatz liegt. Wie hoch die Kosten im Einzelnen ausfallen, richtet sich – ähnlich wie bei der Zinsbindung – nach den Bedingungen an den Kapitalmärkten. Bei der Ermittlung eines geeigneten Niveaus für das Zinscap kann die Abhängigkeit des Kapitaldienstes vom Kreditzins ermittelt werden. Auf diesem Wege lässt sich leicht feststellen, welcher Zinssatz zu einer aus dem Haushaltsbudget nicht mehr zu deckenden Belastung führt. Die Zinsobergrenze wird dann unterhalb des kritischen Niveaus installiert.
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