Wer eine Immobilie erstellt oder erwirbt, muss bestimmte Nebenkosten in Kauf nehmen, die nicht in direktem Zusammenhang mit der Immobilie stehen und deshalb auch nicht mit der Hypothek finanziert werden können. Die Erwerbsnebenkosten setzen sich hauptsächlich zusammen aus der Grunderwerbssteuer, der Maklercourtage und den Notargebühren. Auch Kosten für Beratungen zählen grundsätzlich zu den Nebenkosten. Wer beispielsweise einen Sachverständigen damit beauftragt, festzustellen, ob eine Immobilie die Kriterien für die Aufnahme in ein Darlehensprogramm der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau erfüllt und dementsprechend wenig Energie verbraucht oder eine qualitativ ausreichende thermische Hülle besitzt, muss diesen für seine Dienste bezahlen. Zwar können diese Kosten im Fall der KfW-Prüfung durch das Darlehensprogramm mitfinanziert werden – ein höherer Sachwert des Gebäudes ergibt sich daraus aber nicht, so dass eine Klassifikation auch von Sachverständigenkosten zu den Erwerbsnebenkosten gerechtfertigt erscheint.
Die Grunderwerbsteuer ist ein Bestandteil der Nebenkosten, der immer anfällt, wenn eine Immobilie erworben wird. Die Steuer bezieht sich auf die Übereignung einer Immobilie durch einen Kaufvertag und orientiert sich der Höhe nach am Gegenwert der Transaktion. Da bei der Besteuerung alle mit einem Grundstück fest verbundenen Sachen bemessen werden, fällt die Steuer nicht nur auf den Wert des Grundstücks, sondern auch auf den Wert der darauf befindlichen Häuser an. Die Steuer wird seit einigen Jahren von den Bundesländern festgesetzt und beträgt in der Regel 3,5 Prozent. In Berlin wurde sie im Jahr 2007 auf 4,5 Prozent erhöht. Die Steuer muss sofort beim Kauf eines Grundstücks gezahlt und kann nicht gestundet werden, das es sich um eine Verkehrssteuer handelt. Die Freigrenze wurde vom Gesetzgeber auf 2.500 Euro festgesetzt: Beträge unterhalb dieser Summe lösen keine Steuerpflicht aus, wird die Freigrenze – in welchem Umfang auch immer – überschritten, fällt die Steuer auf den gesamten Betrag ab dem ersten Euro an.
Die Maklercourtage stellt einen weiteren Bestandteil der Erwerbsnebenkosten dar, der allerdings nicht fix in seiner Höhe ist und mitunter sogar ganz vermieden werden kann. Wird der Kauf eines Grundstücks oder eines Hauses durch einen Makler vermittelt, erhebt dieser dafür eine Provision. Die Höhe des Entgelts kann dabei unterschiedlich ausfallen und richtet sich nach regionalen Begebenheiten. Grundsätzlich kann der Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer einer Immobilie eine Provision verlangen. In den meisten Fällen entrichtet allerdings ausschließlich der Käufer eine Courtage, die sich im Durchschnitt auf drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer beläuft.
Die Notargebühren schließlich stellen den dritten wesentlichen Bestandteil der Erwerbsnebenkosten dar. Da Kaufverträge, die die Übereignung von Immobilien vorsehen, dem Gesetz nach der Form verpflichtet sind, muss bei der Transaktion zwingend ein Notar eingeschaltet werden. Dieser erhebt 1,5 Prozent des Gegenwertes als Gebühr.
Erwerbsnebenkosten sollten bei der Konzeption einer Immobilienfinanzierung zwingend mit eingeplant werden. In den meisten Fällen müssen sie komplett aus eigener Tasche finanziert werden, so dass zu dem bei er Finanzierung eingesetzten Eigenkapital noch weitere rund acht Prozent des Objektwertes an liquiden Mitteln bereitstehen müssen.
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